KASUS SURABAYA DELTA PLAZA
Sewa - Menyewa Ruangan
Kronologis Kasus
Pada permulaan PT Surabaya Delta Plaza (PT
SDP) dibuka dan disewakan untuk pertokoan, pihak pengelola merasa kesulitan
untuk memasarkannya. Salah satu cara
untuk memasarkannya adalah secara persuasif mengajak para pedagang meramaikan
komplek pertokoan di pusat kota Surabaya itu.
Salah seorang diantara pedagang yang menerima ajakan PT surabaya Delta
Plaza adalah Tarmin Kusno, yang tinggal di Sunter-Jakarta.
Tarmin memanfaatkan ruangan seluas 888,71
M2 Lantai III itu untuk menjual perabotan rumah tangga dengan nama Combi
Furniture. Empat bulan berlalu Tarmin
menempati ruangan itu, pengelola SDP mengajak Tarmin membuat “Perjanjian Sewa
Menyewa” dihadapan Notaris. Dua belah
pihak bersepakat mengenai penggunaan ruangan, harga sewa, Service Charge,
sanksi dan segala hal yang bersangkut paut dengan sewa menyewa ruangan. Tarmin bersedia membayar semua kewajibannya
pada PT SDP, tiap bulan terhitung sejak Mei 1988 s/d 30 April 1998 paling lambat
pembayaran disetorkan tanggal 10 dan denda 2 0/00 (dua permil) perhari untuk
kelambatan pembayaran. Kesepakatan
antara pengelola PT SDP dengan Tarmin dilakukan dalam Akte Notaris Stefanus
Sindhunatha No. 40 Tanggal 8/8/1988.
Tetapi perjanjian antara keduanya agaknya
hanya tinggal perjanjian. Kewajiban
Tarmin ternyata tidak pernah dipenuhi, Tarmin menganggap kesepakatan itu
sekedar formalitas, sehingga tagihan demi tagihan pengelola SDP tidak pernah
dipedulikannya. Bahkan menurutnya, Akte
No. 40 tersebut, tidak berlaku karena pihak SDP telah membatalkan “Gentlement
agreement” dan kesempatan yang diberikan untuk menunda pembayaran. Hanya sewa ruangan, menurut Tarmin akan
dibicarakan kembali di akhir tahun 1991.
Namun pengelola SDP berpendapat sebaliknya. Akte No. 40 tetap berlaku dan harga sewa
ruangan tetap seperti yang tercantum pada Akta tersebut.
Hingga 10 Maret 1991, Tarmin seharusnya
membayar US$311.048,50 dan Rp. 12.406.279,44 kepada PT SDP. Meski kian hari jumlah uang yang harus
dibayarkan untuk ruangan yang ditempatinya terus bertambah, Tarmin tetap
berkeras untuk tidak membayarnya.
Pengelola SDP, yang mengajak Tarmin meramaikan pertokoan itu.
Pihak pengelola SDP menutup COMBI Furniture
secara paksa. Selain itu, pengelola SDP
menggugat Tarmin di Pengadilan Negeri Surabaya.
Analisis kasus
Setelah pihak PT Surabaya
Delta Plaza (PT SDP) mengajak Tarmin Kusno untuk meramaikan sekaligus berjualan
di komplek pertokoan di pusat kota Surabaya, maka secara tidak langsung PT
Surabaya Delta Plaza (PT SDP) telah melaksanakan kerjasama kontrak dengan
Tarmin Kusno yang dibuktikan dengan membuat perjanjian sewa-menyewa di depan
Notaris. Maka berdasarkan pasal 1338 BW yang menjelaskan bahwa “Suatu
perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka
yang membuatnya” sehingga dengan adanya perjanjian/ikatan kontrak tersebut maka
pihak PT SDP dan Tarmin Kusno mempunyai keterikatan untuk memberikan atau
berbuat sesuatu sesuai dengan isi perjanjian.
Perjanjian tersebut tidak
boleh dilangggar oleh kedua belah pihak, karena perjanjian yang telah dilakukan
oleh PT SDP dan Tarmin Kusno tersebut dianggap sudah memenuhi syarat,
sebagaimana yang telah diatur dalam pasal 1320 BW. Untuk sahnya suatu perjanjian
diperlukan empat syarat :
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu hal tertentu;
4. Suatu sebab yang halal.
Perjanjian diatas bisa
dikatakan sudah adanta kesepakatan, karena pihak PT SDP dan Tarmin Kusno dengan
rela tanpa ada paksaan menandatangani isi perjanjian Sewa-menyewa yang diajukan
oleh pihak PT SDP yang dibuktikan dihadapan Notaris.
Namun pada kenyataannya,
Tarmin Kusno tidak pernah memenuhi kewajibannya untuk membayar semua
kewajibannya kepada PT SDP, dia tidak pernah peduli walaupun tagihan demi
tagihan yang datang kepanya, tapi dia tetap berisi keras untuk tidak
membayarnya. Maka dari sini Tarmin Kusno
bisa dinyatakan sebagai pihak yang melanggar perjanjian.
Dengan alasan inilah
pihak PT SDP setempat melakukan penutupan COMBI Furniture secara paksa dan
menggugat Tamrin Kusno di Pengadilan Negeri Surabaya. Dan jika kita kaitkan
dengan Undang-undang yang ada dalam BW, tindakan Pihak PT SDP bisa dibenarkan.
Dalam pasal 1240 BW, dijelaskan bahwa : Dalam pada itu si piutang adalah behak
menuntut akan penghapusan segala sesuatu yang telah dibuat berlawanan dengan
perikatan, dan bolehlah ia minta supaya dikuasakan oleh Hakim untuk menyuruh
menghapuskan segala sesuatuyang telah dibuat tadi atas biaya si berutang;
dengan tak mengurangi hak menuntut penggantian biaya, rugi dan bunga jika ada
alasan untuk itu.
Dari pasal diatas, maka
pihak PT SDP bisa menuntut kepada Tarmin Kusno yang tidak memenuhi suatu
perikatan dan dia dapat dikenai denda untuk membayar semua tagihan bulanan
kepada PT Surabaya Delta Plaza.
